ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL: Olá! Seja bem-vindo(a) a leitura dos nossos textos acadêmicos, inaugurando a série o nosso guia sobre formas de regularização de imóveis rurais e urbanos. Neste sucinto guia, você encontrará informações importantes sobre a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL, um novo artigo da Lei de Registros Públicos que pode ajudar na regularização de imóveis. Art. 216-B: Novo artigo da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), introduzido pela Lei 14382/22 (SERP – lei que dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos).  Na recusa de uma das partes de escriturar o imóvel, cabe a ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL instrumentalizada por ata notarial, artigo 384, parágrafo único do Código de Processo Civil - CPC e Lei 8.935/94 -artigo 7º, III a Ata Notarial (grifo nosso), realizada diretamente no Registro de Imóveis. Tratando-se de novo procedimento, requer a prudência aprimorar o caminho a percorrer a fim de caracterizar e permitir a transferência de propriedade ao promitente comprador.  Confira abaixo algumas perguntas que podem ser respondidas com este guia:

1. Quem pode propor a adjudicação compulsória extrajudicial? Os legitimados para propor a adjudicação compulsória extrajudicial são: promitente comprador, promitente cessionário, seus sucessores e promitente vendedor (adjudicação compulsória inversa, situação em que o vendedor não quer o imóvel em seu nome, pois já vendeu e não quer complicações que possam advir desse domínio).

2. Quais são os documentos necessários para dar entrada no processo de adjudicação no Tabelionato? Os documentos necessários para dar entrada no processo de adjudicação são: contrato (instrumento de promessa de compra e venda ou cessão de direitos sem cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade), prova do inadimplemento da prestação de outorgar a escritura através de notificação pelo Registro de Imóveis ou Registro de Títulos e Documentos, com prazo de 15 dias para comparecimento na lavratura da escritura contados da entrega da notificação, e ata notarial, que deve conter informações específicas.

3. Qual é o prazo para comparecimento na lavratura da escritura após a notificação pelo Registro de Imóveis ou Registro de Títulos e Documentos? O prazo para comparecimento na lavratura da escritura após a notificação pelo Registro de Imóveis ou Registro de Títulos e Documentos é de 15 dias, contados a partir da entrega da notificação; 

Obs.: o primeiro passo então é a notificação, não tendo êxito na notificação, o próximo passo é a ATA NOTARIAL para o requerimento.

4. Ata Notarial é um meio de prova previsto no Código de Processo Civil. O artigo 384, parágrafo único, do CPC estabelece que a ata notarial pode ser utilizada como prova em caso de recusa de uma das partes em escriturar o imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda ou cessão de direitos. Além disso, o artigo 384, § 3º, do CPC estabelece que a ata notarial pode ser utilizada como prova em outras situações em que a lei autorizar. [CPC]

5. O que a ATA NOTARIAL deve conter? 5.1. Identificação do imóvel; 5.2. Prova do pagamento da integralidade do preço; 5.3. Caracterização do inadimplemento (notificação realizada pelo Registro de Imóveis); 5.4. Certidões dos distribuidores do local do imóvel e domicílio ao requerente para provar inexistência de litígio envolvendo o contrato (ou seja, identificar se não existe nenhuma discussão judicial sobre o contrato); 5.5. Procuração do advogado com poderes específicos.

Obs: A comprovação de pagamento do ITBI não consta como requisito da ata, sendo realizada diretamente no RI, no entanto para efeito da confecção da ata adotamos como procedimento a prévia avaliação do imóvel pelo município, postergando o recolhimento do ITBI para o efeito registral.

IMPORTANTE:

Não depende de prévio registro do instrumento de promessa de compra e venda ou cessão;

Não depende da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor;

Se a QUALIFICAÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS FOR POSITIVA o contrato servirá como título para registro.